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上海土地出让市场分析            上海土地出让市场分析 上网第一站　http://www.35d1.com　　 本文以详细的数据资料分析了上海市土地出让市场的有关部门情况． 　　自１９８８年第一幅地块的土地使用权出让以来，至１９９５年底，上海市出让各类内外销地块１５９１幅，出让土地面积１１１．１１平方公里。虽然一般内销商品房的开发早在１９８０年就已经启动，但是这些内销商品房大部分都是在划拨用地上兴建的，到１９９４年及以后，一般内销商品房才严格纳入土地有偿出让的轨道。 　　其中内销地块可分三类：浦东内销地块、外资内销地块和内资六类用地。虽然浦东新区在１９９０年就规定内销地块的土地使用权实行有偿出让，但是到１９９３年新区规划土地局成立后土地出让才开始正式操作。而外资内销地块的土地出让是从１９９４年开始的，外资内销用地是指在上海危房、棚户、二级旧里密集的地区和需搬迁的三废工业基地，通过土地使用权出让的方式，利用外资进行内销商品住宅开发经营的地块。到了１９９５年，内资六类用地也开始进行运作，内资六类项目用地是指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等内资内销项目的地块。表１比较１９９３至１９９６年，内销与外销土地出让的情况．  　　     　 １９９４年外销土地出让面积是内销的５倍，１９９５年和１９９６年因为内销土地出让面积增加和外销土地出让面积减少，１９９６年内销土地出让面积５１９．６２万平方米，已超过当年外销土地面积３７８．６万平方米。１９９４，１９９５年内销地块出让主要集中在浦东新区，但１９９６年内销商业六类的土地出让面积２４６万平方米已超过浦东新区内销地块土地面积的２０６万平方米。表２和表３列出历年外销土地出让状况，１９９６年，内销地块出让５１９．６２万平方米，其中８０％是住宅用地。而外销地块出让３７８．６万平方米，其中７１％是工业用地。由此形成了外销以工业为主，内销以住宅为主的投资结构.            　　     　　作者未能找到表中空置的数据。在１９９２年～１９９６年这五年间，１９９３年的外销土地出让面积最多，然后每年均有大幅下降。１９９２年和１９９３年的外销土地有超过一半都是成片开发，而在１９９５年和１９９６年工业用地所占的比重已超过一半，在１９９２年和１９９３年有超过一半外销土地出让都是在浦东。到了１９９５年～１９９６年，在浦东的比重下降，有超过一半都在上海郊县。 　　 虽然从１９９３年～１９９５年，外销土地出让面积不断下降，但可建面积却没有大幅减少。平均容积率由１９９３年的０．１２９升至１９９６年的１．４１５，土地利用趋向集约化。在房屋性质方面，在１９９２年和１９９３年，综合楼约占可建面积的一半，而１９９４年后厂房及工业房屋却占了一半。在浦东新区土地出让可建房屋面积不断下降，到１９９６年差不多是完全没有了。总的来说，１９９２年和１９９３年，外销土地出让主要是在浦东的成片开发和市区的综合楼。但近年（１９９５年，１９９６年）改为主要是在上海郊区（非浦东）的工业厂房。另外外销花园别墅的土地出让不断下降，１９９６年已完全停止。 　　 上海的土地出让价格是根据土地的权属、用途、等级、容积率等由政府给出的法定基价，再以协议方式而决定的，只有极少数是通过招标或拍卖而产生。因此这个价格不能完全反映市场的需求状况。 城市开发　　 姚卓峰　　 单击文本框复制本文地址给您的好友！ 　　 上一篇营销： ２１世纪的营销环境变化新趋势 下一篇营销： 转型期我国的买方市场分析 【本站资料完全免费，仅供参考学习之用，请勿用作他途，谢谢合作！ 上网第一站】

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