早报记者 梁文汇

　　境外购买力继续显现

　　一位来自海外的投资者徐先生，今年初在上海买了几套不同类型的物业，有别墅、商住两用物业，还有一些高档的公寓。他留了一套别墅自住，其他房产都打算用做投资。

　　一开始，他的打算是，等半年时间，在高位把这些物业抛出去，赚一笔钱以后，再买其他物业继续投资。因为他听说那个时候，在上海投资房产收益率十分高。而且，他从专业人士处获得信息，人民币很快就会升值。

　　没想到，从3月份开始，楼市遭遇宏观调控。到了5、6月份，上海楼市陷入了观望期。二手房成交量大幅萎缩。他还听说，很多投资客为了周转资金，割肉抛盘。

　　于是，5月份的时候，他想把手上的一部分房产抛出去，转去周边城市买楼。但是却发现，这个状况下，获利离场已经不太可能。“现在把盘子抛出去，根本赚不到钱了。不过，我和其他一些投资客不同的是，我的资金状况，还远不需要抛盘以周转资金。首先，我并不急着等资金回笼；其次，以我在其他城市的投资经验来看，楼市观望的状况只是暂时的。”徐先生这样告诉记者。

　　于是，徐先生索性放弃了短期获取利润的想法。他选择了把手上的大部分物业出租，一方面获取稳定的租金收入，另一方面，等待时机将物业出手。徐先生遇到的“状态”也许是大部分与他类似的海外投资者来沪投资的故事模板。

　　事实证明，在上海的楼市，尤其是高档住宅市场，境外的购买力继续显现。第一太平戴维斯最新完成的一项针对新建高档住宅项目的客户调查显示，境外人士已占买家比例的70.4%。

　　“在泰国买海滨度假村、在新加坡买中心城区服务式公寓、在中国买上海的高档住宅，这已经成为目前境外客投资远东地产市场比较常见的模式。”第一太平戴维斯住宅部董事李先生表示，境外人士已撑起上海高档住宅买家的大旗。

　　房产新政让上海高档住宅的成交数据一度出现摇摆。今年4月和5月，中心城区的卢湾、静安和黄浦一度出现新盘每日签约量在个位数徘徊甚至为零的局面。然而随着政策的日益明朗，境外人士的购买力量继续显现。

　　海外投资客资金雄厚

　　沪上某知名外资银行的理财顾问告诉记者，他接触了大量与徐先生类似的海外投资客。他们以外籍华人为主。他们的共同特点是以散户的形式进入上海楼市；他们的资金足以让他们度过宏观调控后的观望期；他们有赌人民币升值的部分，但是看的是长期；他们长线绝对看好上海楼市。

　　“很多人说，人民币升值的预期落空了。海外资金开始撤离楼市了。其实有这样的说法，是因为他们并不了解这些进入楼市的海外投资客。”这位理财顾问告诉记者，他也接触过一些豪赌人民币升值的短期投机客，他们根本不会选择房地产作为投资的对象。他举了个极端的例子说，有一个日本人，将200万元人民币定存在他们银行里，不做任何投资，只赌人民币升值。

　　他进一步分析说，进入房地产市场的海外投资客，一般都是资金比较雄厚的，不会短期内进出，因为房产的变现能力太差了；他们有赌人民币升值的成分，但是看的是长期，他们相信中国经济发展的前景；他们进入上海楼市，希望做的是长线的投资，而不会因为一时的起伏，而改变自己对于上海楼市乐观的看法。

　　沪上另一家外资银行永亨银行中国业务发展部主管陈宏略表示：在现阶段的上海，仍然可以很容易找到200万~500万元的境外房贷客户，上海做一单房贷业务，相当于在广州、深圳做六单。

　　而另外一个说法更加惊人。一位业内人士透露，从汇丰银行、渣打银行以及恒丰银行获得的信息显示，自外资银行的美元贷款利率上升以来，外籍人士向外资银行申请房贷的比例越来越低，相应的，一次性付清的比例越来越高。

　　这位知情人士分析，这意味着，进入上海楼市的海外资金，即使是个人投资者，资金实力也是十分雄厚的。